בין אם אתם מחזיקים נכס למגורים ובין אם בנכס מסחרי, הארנונה מהווה נתח משמעותי מההוצאות.
הארנונה מחושבת על פי גודל הנכס במ"ר, כאשר התעריפים משתנים לפי עירייה וסיווג השימוש בנכס.
להבחנה בין נדל"ן מסחרי לפרטי חשיבות מכרעת לצורך החישובים המדויקים והכרת הזכויות להנחות ופטורים אפשריים, בתשלום הארנונה. במאמר נעמוד על ההבדלים שבאופן חישוב מסי ארנונה עבור נדל"ן מסחרי ומגורים, כולל ניכויים ופטורים זמינים.
סיווג נכסים
נדל"ן פרטי או נדל"ן למגורים
כשמו כן הוא, נדל"ן למגורים כולל: מתחמים רב-משפחתיים המספקים אפשרויות מגורים כגון דירות, בתים צמודי קרקע, וילות ועוד. בקצרה: נכס שתפקידו העיקרי וסיווגו המשפטי מאפשרים להשתמש בו כמקום מגורים.
הארנונה על הנדל"ן הפרטי, נגבית על ידי עיריות מקומיות ומחושבת לפי גודל הנכס במטרים רבועים, ומיקומו. התעריפים משתנים לפי עיר ואזור. את אופי הדירוג, חלוקת האזורים והתעריפים -קובעות על-פי-רוב העיריות בעצמן. בדרך כלל, נכסי מגורים מחויבים בשיעורי ארנונה נמוכים יותר מנכסים מסחריים, אך נכסים עירוניים משלמים ארנונה גבוהה יותר מנכסים כפריים למשל.
דירות בבניינים
חלים תעריפי מגורים סטנדרטיים, לעתים מחויבות הדירות בקומות הגבוהות בתעריפים מעט גבוהים יותר (תלוי בעירייה ).
התשלום עבור השטחים המשותפים בבניינים מחולקים בדרך כלל באופן יחסי בין התושבים
בתים חד משפחתיים
בדרך כלל תשלום הארנונה יהיה בתעריפים גבוהים יותר מאשר דירות, בין היתר גם בגלל שלא אחת נעשים חישובים נפרדים עבור שטח המגורים (הבנוי) לעומת החצר/גינה שסביב המבנה.
בתי יוקרה
נכסי יוקרה מחויבים במס שונה בשל קריטריונים ייחודים להם, שמעבר לאסתטיקה או למחיר ובהם: שטח שיכלול מרפסות וגינות, או על סמך שווי שוק, המתחשב בעיצוב (גימורים יוקרתיים), מיקום (למשל נוף מרשים) ומאפיינים יוקרתיים נוספים (כמו בריכות או שירותי ניהול משק).
בין אם הארנונה מחושבת על סמך מיקום ובין אם על סמך שווי שוק – מדובר על תעריפים גבוהים יותר. חשוב גם לקחת בחשבון, כי חלק מהעיריות תדרושנה תעריפי ארנונה מיוחדים לכיסוי שירותים משופרים או מיוחדים שנכסים אלה נדרשים להם.
נדל"ן מסחרי - כיצד מחושבת ארנונה על נכסים מסחריים
הנדל"ן המסחרי מקיף מגוון סוגי נכסים המותאמים לצרכים עסקיים שונים: קמעונאות – שטחי הקמעונאות כוללים מרכזי קניות, חנויות בודדות ומסעדות המספקות שירותים הן לקהילות המקומיות והן לתיירים, משרדים – מתייחסים למבנים מקצועיים, משרדי רפואה וקריות ארגוניות שונות כמו אוניברסיטאות ועוד.
תעשייתי – כולל מחסנים, מתקני ייצור ומרכזי הפצה לפעילויות לוגיסטיקה וייצור. אירוח – בתי מלון, מוטלים ואתרי נופש המציעים מקומות לינה ביעדי תיירות ייחודיים – כמו תיאטראות, מתקני אחסון עצמיים ועוד, לתת מענה לשווקי נישה שונים. כאמור, חישוב הארנונה לנדל"ן מסחרי כרוך בתהליך שומה בסוגי הנכסים, השימושים הייחודיים שלהם ועוד. כל אחד כפוף לכללי מס וגישות שווי שונות. את חלקם אנחנו מביאים כאן:
תעשייה
מתקנים המשמשים למטרות ייצור, ייצור או אחסון, מחויבים בדרך כלל במס על סמך הערכת ערכם, שנקבע על סמך הערכת המאפיינים הפיזיים שלהם, מיקומם ואופי השימוש בהם.
שיעור המס ישתנה גם בהתאם לסיווג הנכס לתעשייה כבדה או קלה, ובהתחשב בתמריצים או פטורים ייחודיים הניתנים על ידי הרשויות המקומיות.
מסחריים
כגון חנויות קמעונאיות, מסעדות ובתי מלון מוערכים בדרך כלל לפי שווי השוק הנוכחי, כשלשם הערכת השווי נלקחים בחשבון גורמים כמו: מיקום, גודל, מצב ואפשרויות יצירת הכנסה. למשל: כחלק מהמאמצים הממשלתיים לעודד פיתוח תיירותי עשויים בתי מלון ליהנות מפטורים מסוימים ממס או משיעורים מופחתים.
הרשויות המקומיות שואפות לקדם את הכלכלה העירונית ולפתחה. ולכן, לא אחת זוכים נכסים עירוניים בהקלות מס ספציפיות, על סמך תרומתם לפיתוח כלכלי או לתעסוקה.
משרד
בנייני משרדים למטרות מנהליות ועסקיות מסווגים אף הם תחת נדל"ן מסחרי. גם כאן, הערכת שוויים נסמכת בעיקר על סמך שווי שוק, אך שיעורי המס עשויים להיות תלויים גם בגורמים כמו מיקום גיאוגרפי, גיל בנייה ואיכות התשתית.
עיריות רבות מעוניינות לפנות שטחים שעשויים לשמש למגורים, ממרכזי הערים לאזורים ייעודיים. לכן יש לקחת בחשבון כי שיעורי המס עבור שטחי משרדים עשויה בהחלט לשקף גם מדיניות מקומית שמטרתה לקדם פעילות עסקית באזורים מסוימים, או להסיטה אליהם.
ההבדל בין מיסוי רכוש מסחרי למגורים
ההבדל העיקרי בין דרישות תשלומי הארנונה עבור נכסים מסחריים לנכסים למגורים נעוץ בגישת השומה:
נכסים למגורים מחויבים, בדרך כלל, על פי גודלם לפי מ"ר, ונכסים מסחריים לפי אופי השימוש ויצירת ההכנסה הפוטנציאלית (היכולת להעביר חלק מעלויות המס לצרכנים באמצעות תמחור השירות או הסחורה) לצד העובדה כי נכסים מסחריים דורשים בדרך כלל שירותים נרחבים יותר, תחזוקת כבישים, אבטחה ושירותים ציבוריים אחרים שעלולים להשפיע על גובה הארנונה. כל אלה יגרמו לתעריפים גבוהים יותר. אך, למרות השינויים הללו עשויים שני סוגי הנכסים להיות זכאים לפטורים, הקלות או הנחות.
בעלי נדל"ן למגורים עשויים להיות זכאים להנחות המתבססות על גורמים כגון: גיל (אזרח ותיק), מצב בריאותי, מספר התלויים בהם, רמת הכנסה, בריאות, עולים חדשים, חיילים משוחררים, נכים, השבחה עירונית (פינוי בינוי), נכס ריק (פטור זמני), נכס שאינו ראוי למגורים, עיירות פיתוח, אזורי עדיפות לאומית,
ועוד. ובעלי נכסים מסחריים עשויים להיות זכאים להקלה תחת תנאים שונים כמו: מיקום – העסק פועל באזור פיתוח ייעודי, נכס בשיפוץ (פטור חלקי) מוסדות דת, נכסים שנפגעו בפעולת טרור או אסון טבע, תקופת כלכלה קשה ועוד. באלה וגם באלה רשאיות הרשויות המקומיות להציע הנחות, הקלות ו/או תמריצים לעסקים. כאן תוכלו למצוא רשימה כוללת של סוגי ההנחות בארנונה.
סיכום
מיסוי הארנונה שונה בין נדל"ן מסחרי למגורים. אמנם, על בעלי נכסים מסחריים מוטלים בדרך כלל שיעורי מס גבוהים יותר, אך הם גם נהנים מהזדמנויות רווח גדולות יותר לצד מיני פטורים והנחות, שעשויים לאפשר להם החלטת החלטות מושכלות באשר לתכנון המס או בחירת מיקום הקמת העסק מלכתחילה. ובל נשכח כי הם יכולים, בניגוד לבעלי נכס פרטי למגורים, להכניס את תשלומי הארנונה להוצאות.
הארנונה המוטלת על הנכסים למגורים משתנה אף היא בהתאם לסוג הנכס, גודלו ומיקומו ותנאים נוספים ובהם תחומי שיפוט, אזורים ועוד. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לענייני ארנונה המכיר את שלל תנאי המיסוי והקלותיו על מנת להבטיח הערכה הוגנת של המס וקבלת ההקלות להם אתם זכאים.
לפרטים נוספים ולקבלת ליווי של עורך דין ארנונה פנו אל עו"ד אריק כהן בטלפון 03-5099199.
עוד מאמרים בנושא:
חישובי ארנונה- נדל"ן מסחרי לעומת פרטי
בין אם אתם מחזיקים נכס למגורים ובין אם בנכס מסחרי, הארנונה מהווה נתח משמעותי מההוצאות. הארנונה מחושבת על פי גודל הנכס במ"ר, כאשר התעריפים משתנים
הזכות להנחה בארנונה – האם ניתן להפחית תשלומי ארנונה לאחר תמ”א 38 או התחדשות עירונית
המושג הכללי "התחדשות עירונית" כולל בתוכו את תמ"א 38 הנחלקת ל: הריסה ובניה מחדש (סעיף 5א') ו/או חיזוק ועיבוי מבנים נגד רעידות אדמה (סעיף 2).
ארנונה לעסקים בישראל
הארנונה, המנוהלת על פי חוק ארנונה וקרן פיצויים, היא תשלום מס חובה שנתי המוטל על ידי הרשויות המקומיות על בעלי נכסים (הן על נכסים למגורים
מחיקת חוב ארנונה – המדריך המלא
בעלי חברות ועסקים נתקלים לעיתים קרובות בחובות ארנונה משמעותיים לעירייה. בין אם מדובר בטעות בחיוב או בקשיים כלכליים, חובות אלה עלולים להוביל לסיכונים משפטיים וכלכליים
מחיקת חוב ארנונה
בעלי חברות מוצאים את עצמם לא אחת כשהם חייבים תשלומי ארנונה לעירייה. לעיתים, הסכום שקבעה להם הרשות המקומית מתברר בוקר בהיר אחד כשגוי בלא ידיעתם,
פטור מארנונה למוסד מתנדב לשירות הציבור
מיהו מוסד מתנדב לשירות הציבור? על מנת שגוף יוכר כ"מוסד מתנדב לשירות הציבור" עליו לעמוד במספר קריטריונים מצטברים, ובין היתר נדרש, כי מטרתו היא העלאת